作者:美国社区媒体(ACoM)联合主任 Julian Travis Do 拥有自己的家,是许多人心中的美国梦。这句话或许听来老生常谈,却道出了真实的愿望。 对加州各地的移民家庭、工薪家庭和有色人种社区而言,没有属于自己的安身之所,是每天必须面对的现实:租金不断上涨,几代人挤住在狭小的公寓里,季节更替时忍受严寒酷暑,甚至为了负担得起住房,不得不痛苦地决定搬离熟悉的社区。 数据说明了一切。如今,加州只有22%的家庭负担得起中位价住房;对非裔和拉丁裔家庭而言,这一比例更低至令人痛心的11%。与此同时,超过一半的租房者将收入的30%以上用于住房支出(ACoM)。 不过,11月3日,这些社区以及加州全体选民,将有机会对三项住房相关提案表达意见。这些提案采取不同途径,试图解决长期存在的住房危机,让美国梦变得触手可及。 第1号、第37号和第45号提案,合计涉及约360亿美元的债券发行授权,以及一套新的环境审查程序。这三项提案并非一并制定,各有不同的发起方、制度设计和资金偿还方式。对希望了解切身利害的家庭来说,不妨先逐一看清,再思考它们之间的关联。 第1号提案:为可负担住房提供补贴 第1号提案由州议会提交选民表决,拟授权发行112.5亿美元州债券。根据加州立法分析办公室的说明,其中100亿美元将用于住房项目,由州一般基金偿还;另有12.5亿美元用于退伍军人购房贷款,通过退伍军人的房贷还款偿还。 最大的一笔资金,约72亿美元,将投向可负担出租住房。州选民指南表示,这笔债券资金将补助建设最多4万套出租住房、约2,500套农场工人住房,以及约1,200个学生住宿床位。州一般基金预计需要在约25年间,每年支付5亿至6亿美元偿还债务。批评者则认为,借债并非解决住房短缺的长久之计(《东湾时报》)。 第37号提案:协助支付购房首付 对第一代移民和有色人种家庭来说,买房最大的障碍往往不是每月还贷,而是缺乏可用来支付首付的代际财富积累。 支持者认为,第37号提案可以帮助跨越这道财富鸿沟。提案将允许加州住房金融局发行最多250亿美元的收益债券,用来提供第二顺位抵押贷款,金额最高可达新建住房售价的17%。购房者须自行支付至少3%的首付,并向私人贷款机构取得第一顺位房贷。 债券将通过借款人的还款偿还,不动用州一般基金;违约风险则由私人贷款机构承担,而非纳税人(CalMatters)。住房金融局可以发行全部授权额度的债券,但没有义务这样做。因此,250亿美元是上限,并非预计实际发行的金额。 第37号提案本质上是一项面向中等收入家庭的计划。借款人的收入最高可达所在地区收入中位数的两倍,且不必是首次购房者。因此,批评者指出,许多租房者可能仍无法取得第一顺位房贷;这项措施不会降低每月还款额,而增加购房资金还可能意外推高房价(NBC湾区)。 第45号提案:建设速度与环境保护之间的取舍 第45号提案并非债券案,而是一项由加州商会发起的规则改革。它拟将适用项目依据《加州环境质量法》(CEQA)进行的环境审查,限定在365天内完成,并收紧提起司法挑战的时限。其适用范围也不限于住房,还包括道路、供水及其他建设项目。 对有色人种社区而言,这是一个难以取舍的问题。支持者认为,一些资源充裕的社区有时会利用CEQA诉讼阻挠可负担住房建设,第45号提案则能让这些住房以更快速度、更低成本建成。 批评者则称,这是一项可能削弱环境保护的“开发商漏洞”。对于那些早已承受污染及工业开发主要冲击的社区而言,这种担忧尤为严肃(《纽约时报》)。 三项提案如何相互关联? 从法律上看,这三项提案各自独立;从实际运作上看,它们却是同一条住房供应链上的不同环节:第1号提案补贴住房供给,第37号提案为买方提供融资,第45号提案则影响审批速度。 如果第1号提案通过、第45号提案未获通过,获得补贴的项目可能仍按现有审查速度推进。如果第37号提案通过,却没有新住房建成,更多购房资金就可能争夺数量不变的房源,意外推高房价,让住房更加难以负担。至于第1号提案资助的项目中,有多少会采用第45号提案规定的程序,目前尚无定论。 选举日之后的问题 无论选民如何决定,批准资金向来不容易;但如果目标是解决加州住房危机,让有色人种和移民社区能够拥有自己的家,那么资金授权其实还算是相对容易的一步。执行计划必须纳入问责机制,确保不同群体都能公平获得机会。 对那些因房价过高而被挡在市场之外的家庭,以及面临被迫迁离的当地居民来说,实际问题依然存在:他们如何取得申请资格?宣传与服务能否触及非英语使用者?他们符合资格申请的住房,最终能否真正建成? 加州住房计划提出,到2030年需要新增超过250万套住房。然而,美国总承包商协会的2026年劳动力调查发现,多数承包商仍难以找到合格工人。 从选举后的星期三起,这些问题就将摆上台面。有关这三项提案的官方信息,请参阅加州选民指南。 编者按:本文为美国社区媒体(American…